Czerwcowe hipoteki ze zmienną stopą: powrót BNP Paribas, WIBOR bez ruchu, marże praktycznie stabilne
Na rynku kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem sytuacja zbliża się do pełnego „pokrycia” oferty – w gronie aktywnych uczestników tylko jeden bank wciąż nie proponuje takiego finansowania. W czerwcowym zestawieniu po dłuższej przerwie ponownie pojawia się BNP Paribas Bank. Jednocześnie cenniki hipotek opartych o zmienną stopę pozostają w stanie wyraźnego zastoju, co koreluje z brakiem zmian we wskaźniku WIBOR. Mimo tej stagnacji w ostatnich tygodniach pojawiła się informacja korzystna dla kredytobiorców: wybór ofert powiększył się o kolejną instytucję, bo do grona banków ze zmienną stopą wrócił BNP Paribas Bank.
W praktyce BNP Paribas nie opuścił definitywnie segmentu hipotek zmiennoprocentowych, a jedynie wstrzymał sprzedaż. Od momentu tej decyzji minęło jednak prawie 3,5 roku, a w tym czasie z pola widzenia zniknął temat wskaźnika WIRON, którego wdrożenie miało stać za ogłoszoną wcześniej „techniczną przerwą”. Po ponownym uruchomieniu oferty przez bank z francuskim rodowodem, jedyną komercyjną instytucją pozostającą poza rynkiem (również od zimy 2023 r.) jest Bank Millennium.
Symulacje do porównania przygotowano dla konkretnego profilu: rodziny „dwa plus jeden” mieszkającej w Warszawie. Modelowi klienci planują zakup mieszkania z rynku wtórnego o powierzchni 55 mkw., wycenionego na 740 tys. zł. Przyjęto, że łączny miesięczny dochód gospodarstwa domowego wynosi 15 tys. zł. W scenariuszu 29-letnia kobieta pracuje na umowie o pracę na czas nieokreślony i uzyskuje 8 tys. zł netto, natomiast jej 32-letni partner jest w analogicznej sytuacji zawodowej, ale zarabia nieco mniej – 7 tys. zł miesięcznie. Para nie ma obecnie żadnych kredytów do spłaty, a dane w BIK nie wskazują na negatywne wpisy. Założono również gotowość klientów do skorzystania z produktów dodatkowych w zamian za lepsze parametry finansowania, dlatego symulacje obejmują sprzedaż krzyżową (cross sell).
Banki otrzymały zadanie opracowania wyliczeń według jednolitych założeń dotyczących wskaźników – wykorzystano odczyty z 5 czerwca. Stawki WIBOR 6M, 3M oraz 1M wynosiły odpowiednio 3,93 proc., 3,85 proc. i 3,79 proc. Wkład własny przyjęto na typowym poziomie 20 procent ceny nieruchomości, co oznacza kredyt w wysokości 592 tys. zł. Zwrócono też uwagę na specyfikę obecnych porównań: poszczególne tenorowe stawki wskaźników „rozjechały się” bardziej niż zwykle, co ma związek z niejednoznacznymi perspektywami polityki pieniężnej. W okresie stabilnych stóp procentowych i mniejszej niepewności rynkowej różnice pomiędzy poszczególnymi WIBOR-ami powinny się wyraźnie zmniejszać. W konsekwencji w dłuższym horyzoncie kluczowe znaczenie ma marża banku oraz dodatkowe koszty, w tym prowizje i wymagane ubezpieczenia.
W tabeli zaprezentowano symulacje dla kredytu na 592 000 zł na 25 lat, przy LTV 80 proc. oraz zmiennym oprocentowaniu dla wskazanego profilu klientów, na bazie ujednoliconych wskaźników (WIBOR 1M 3,79%, WIBOR 3M 3,85%, WIBOR 6M 3,93%). Zestawienie obejmuje m.in.: Bank Pekao – oprocentowanie 5,28% (WIBOR 1M plus marża), marża 1,49%, rata równa 3 558 zł, łączny koszt 496 463 zł, RRSO 5,69%; mBank (klient stały) – 5,45% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,60%, rata 3 556 zł, łączny koszt 501 566 zł, RRSO 5,97%; mBank – 5,55% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,70%, rata 3 591 zł, łączny koszt 512 003 zł, RRSO 6,08%; ING Bank Śląski – 5,56% (WIBOR 1M plus marża), marża 1,75%, rata 3 665 zł, łączny koszt 514 212 zł, RRSO 6,01%; Bank BPS – 5,54% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,69%, rata 3 649 zł, łączny koszt 516 734 zł, RRSO 5,95%; BNP Paribas Bank – 5,60% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,75%, rata 3 670 zł, łączny koszt 517 611 zł, RRSO 6,31%; PKO BP (klient stały) – 5,59% (WIBOR 6M plus marża), marża 1,66%, rata 3 669 zł, łączny koszt 519 628 zł, RRSO 5,97%; VeloBank – 5,64% (WIBOR 1M plus marża), marża 1,85%, rata 3 685 zł, łączny koszt 523 971 zł, RRSO 5,95%; PKO BP – 5,69% (WIBOR 6M plus marża), marża 1,76%, rata 3 705 zł, łączny koszt 530 348 zł, RRSO 6,08%; Credit Agricole – 5,50% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,65%, rata 3 635 zł, łączny koszt 531 579 zł, RRSO 6,19%; BOŚ – 5,92% (WIBOR 6M plus marża), marża 1,99%, rata 3 781 zł, łączny koszt 542 528 zł, RRSO 6,96%; Alior Bank – 5,84% (WIBOR 3M plus marża), marża 1,99%, rata 3 767 zł, łączny koszt 555 865 zł, RRSO 6,53%; Erste Bank Polska – 6,50% (WIBOR 3M plus marża), marża 2,65%, rata 3 997 zł, łączny koszt 624 343 zł, RRSO 7,10%.
W przypisach wskazano, że rata miesięczna jest liczona po opłaceniu ubezpieczenia pomostowego. Jako łączny koszt kredytu przyjęto sumę odsetek, prowizję, ubezpieczenia niskiego wkładu oraz koszty innych ubezpieczeń, z wyłączeniem ubezpieczenia nieruchomości; wartości podano na podstawie symulacji przygotowanych przez banki. RRSO to Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania zaprezentowana przez bank w symulacji. Źródło danych: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 8-12.6.2026 r.
W czerwcowym zestawieniu najwyższe pozycje zajmują Bank Pekao, mBank oraz ING Bank Śląski. Na tle maja zmiany w cennikach okazały się minimalne – w dwóch bankach odnotowano jedynie kosmetyczne korekty o kilka punktów bazowych, przy czym były one w przeciwnych kierunkach. W efekcie średnia marża obliczona na podstawie symulacji pozostała bez zmian i – podobnie jak miesiąc wcześniej – wyniosła 1,81 pp. W materiale wskazano również, że publikacja zawiera linki afiliacyjne.
Podsumowując, w czerwcu rynek hipotek ze zmiennym oprocentowaniem pozostaje stabilny pod względem WIBOR i marż, a główną zmianą w zestawieniu jest powrót BNP Paribas Bank do grona instytucji oferujących taki produkt. Jednocześnie Bank Millennium nadal pozostaje jedynym bankiem komercyjnym poza tym segmentem. Zestawienie oparto na danych i symulacjach przekazanych przez banki w dniach 8-12.6.2026 r.